아파트, 불황기에도 주목받는 단지가 있다

주변 시세대비 저렴한 분양가 앞세워 강점

유일환 기자 | 기사입력 2012/06/18 [11:06]

아파트, 불황기에도 주목받는 단지가 있다

주변 시세대비 저렴한 분양가 앞세워 강점

유일환 기자 | 입력 : 2012/06/18 [11:06]

아파트가 장기적인 침체를 겪고 있는 가운데 주목을 받는 아파트들이 있다. 대표적인 아파트로는 저렴한 분양가를 내세운 지역조합 아파트와 싼 분양가에 재산세, 양도소득세 등 절세 효과도 노릴 수 있는 분양전환 임대아파트다.

부동산 침체가 장기화 되면서 주변보다 저렴한 분양가에 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 아파트가 관심을 끌고 있다. 지역주택조합 아파트는 특정지역에 거주하는 무주택 서민들이 조합을 만들어 아파트를 건립하는 사업방식으로 다양한 장점이 있지만, 위험요소도 존재하기 때문에 주의해야 한다고 전문가들은 조언한다.
 
지역주택조합 아파트란 같은 지역에 살고 있는 주민들이 조합을 결성, 사업주체가 돼 토지를 확보하고 그 위에 짓는 집을 말한다. 일반 주택사업과는 달리 시행사가 따로 없고, 토지 매입에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자가 발생하지 않아 분양가가 시세보다 10~20%가량 저렴하다.

사업 추진 속도도 일반 주택사업에 비해 빠른 편이다. 재건축재개발 사업은 반대하는 조합원들이 있는 경우 의견조율에 어려움이 있는데다, 관련 규제도 복잡해 속도가 더딘 게 보통이다. 이에 반해 지역주택조합 아파트는 내 집 마련이라는 같은 목적을 가진 조합원을 모집해 진행하기 때문에 세부 사업에 대한 의견조율 기간이 줄어든다.

추진 절차도 재건축재개발에 비해 간소해 신속한 사업이 가능하다. 최근 시장에 나오는 지역주택조합 아파트는 단지 디자인과 조경, 부대시설 등이 민간분양 아파트를 능가할 정도로 좋아졌고, 분양가가 비교적 저렴하다는 이유로 수요자들이 많이 찾고 있는 추세다.
 
한 부동산 전문가는 “지역주택조합 아파트는 분양가가 저렴하면서 사업 속도도 빨라 최근 수요자들의 관심이 높아지고 있다”며 “다만 토지 소유권이 제대로 확보되지 않은 경우 사업이 길어지고 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이 부분을 미리 확인해야한다”고 조언했다.
 
분양(예정)중인 조합아파트

주택업계에 따르면 현재 지역주택조합원을 모집하거나 조합원모집 이후 일반분양 중인 단지는 수도권 6곳을 포함해 전국적으로 13곳에 이른다. 지난 2007년 5곳에 불과했던 것과 비교하면 2배 이상으로 늘어난 규모다.
 
서희건설이 경기도 수원시 권선구 오목천동 328번지 일대에 시공하는 ‘서희 스타힐스’를 분양한다. ‘서희 스타힐스’는 지하 2층, 지상 최고 24층의 12개동 844세대 규모로 분양가는 3.3㎡당 600만 원대이다. 현재 조합인가(2012.1.3) 승인과 계약계좌를 아시아 신탁에서 자금을 관리하고, 2015년 3월에 입주할 예정이다. 031-223-9570
 
한화건설이 삼성전자 천안사업장 인근 충남 천안 차암동 제3일반산업단지 E-3블록에 짓는 ‘천안 꿈에그린 스마일시티’는 전체 1052가구 중 389가구를 일반 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 600만원대다. 041-567-1118
 
경기도 김포시 걸포 걸포2도시개발사업지구에서는 `김포 한강로 더 루벤스`가 조합원을 모집하고 있다. 전용 72~84㎡ 총 547가구로 구성된 단지이며 3.3㎡당 분양가는 770만원 선이다. 토지소유권 확보 등 이미 사업기반이 닦여 있어 안전성이 높다. 031-985-1000
 
분양전환 임대아파트

부동산 경기침체로 미분양 아파트는 넘쳐나고 있지만 내 집 마련은 여전히 꿈 같은 이야기다. 최근 오른 전세가격으로 계약만료일이 다가오면서 추가비용 마련도 걱정이 이만 저만이 아니다. 주택시장의 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내 집 마련의 대안으로 자리잡고 있는 것이 바로 ‘분양전환 임대 아파트’ 이다. 5-10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 또 입주자와 회사 측이 합의하면 의무임대기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환도 가능해 관심이 꾸준히 이어지고 있다.
 
분양전환 임대아파트의 가장 큰 매력은 가격경쟁력이다. 주변 시세보다 낮은 보증금으로 전세가격 상승 걱정 없이 임대 기간 동안 거주하다가 해당 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양 받을 수 있다. 주변 아파트 시세에 비해 저렴하게 공급된 분양전환 임대아파트는 2~3년 후 전환 시점에서 주변 아파트 시세와 비슷하거나 일부 주거 선호도가 높은 경우는 지역 아파트 평균시세보다 더 높은 시세를 형성하기도 한다.
 
세금부담도 적다. 임대기간 동안 취득세는 물론 재산세가 부과되지 않아 세 부담을 낮출 수 있다. 또한 임대 기간이 보유기간에 포함돼 분양 후 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 절세효과를 누릴 수 있다.
 
최근 분양전환임대아파트의 경우 독자적인 단지가 조성되고 고급화되는 추세이다. 대규모 택지지구 내 위치 하는 경우가 다수여서 기반시설 이용도 편해 입주민들의 만족도 또한 높다. 다만 일반 분양아파트와는 다른 방식으로 임대·분양되는 만큼 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다. 분양 전환 아파트는 공급 주체에 따라 분양가 결정방식이 달라지기 때문에 분양하는 임대아파트 가격뿐만 아니라 주변 아파트 가격동향도 살펴야 한다. 최근 몇 년간 가격이 크게 오른 후 가격조정이 나타나고 있는 지방의 경우는 분양 전환시점에 분양가를 결정하는 임대아파트가 유리할 수 있고 아파트 값 약세가 이어지고 있는 수도권의 경우는 입주자모집공고 시점에 분양가를 결정하는 확정 분양가 방식이 유리할 수 있다.
 
분양 가격 결정 외에도 체크해야 할 사항이 있다. 분양전환 임대아파트는 무주택자격을 유지해야 분양자격이 주어지는 것은 기본이다. 민간 임대아파트는 대형 건설사보다는 지방에 거점을 둔 중소 건설사가 주로 공급하는 경우가 많아 법정관리나 부도가 나는 경우 임대보증금을 받지 못하는 경우가 종종 있다. 따라서 민간임대아파트 사업자가 보증보험에 가입하고 있고 매년 갱신되고 있는지에 대한 확인이 필요하다. 또한 민간임대아파트는 공공임대아파트와는 달리 분양전환 시점에서 기존 거주 임차인에게 우선 분양하는 강제조항이 없어 계약서 작성시에는 우선 분양권이 명시되어 있는지 확인하는 것이 좋다.
 
분양(예정)중인 임대 분양아파트

부영주택이 강원 원주 무실동에 공급한 ‘사랑으로 부영’ 공공임대아파트(639가구)가 순위 내 청약 마감했다. 강원 원주지역에서 3년 만에 공급된 물량이라 수요자들 관심이 높았다. 공공임대 아파트란 일정기간(5, 10년) 임대 후 분양받을 수 있는 아파트다. 월세와 분양금은 별개다. 보증금과 월 임대료를 내고 거주하다 주변시세 80% 수준의 분양가 중 보증금을 감액한 부분을 내면 분양받을 수 있다. 회사 관계자는 “5년 거주 후 저렴한 분양가 그대로 분양받을 수 있고 대단지 프리미엄을 누릴 수 있어 수요자들 관심이 높다”며 “쾌적한 주거환경과 우수한 시설수준도 장점”이라고 말했다. 031-686-5228~9
 
모아건설과 모아주택산업은 김포 한강신도시 Ab-10블록에 들어서는 ‘모아 미래도&엘가’ 1천60가구를 분양 중이다. 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 구성되며 수요자들의 취향에 맞게 선택할 수 있도록 4가지 타입으로 구성됐다. 계약 때부터 입주 시까지 3.3㎡당 610만~620만원 확정 임대가만 나누어 납부하고 나머지 국민주택기금 8천500만원은 입주 5년 뒤에 납부한다. 확정 임대가로 계약을 했을 경우 월 임대료는 발생되지 않으며, 입주 후 5년간 국민주택기금 8천500만원은 별도로 이자비용이 발생되지 않기 때문에 초기 자금 부담률을 확 낮춰 소비자들의 호응을 사고 있다. 031-8049-3955
 

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